Livré en 2022, l’immeuble Métal 57 à Boulogne-Billancourt est une reconversion emblématique du patrimoine industriel du Grand Paris. Aujourd’hui, cet immeuble de verre, métal et brique de 37 000 m2 incarne la vision de son maître d’ouvrage, BNP Paribas Real Estate, autour de l’avenir de l’immobilier tertiaire. Après avoir accompagné le promoteur dans la programmation de l’immeuble lors de l’avant-projet, nous avons pu accompagner le preneur dans la conception et la réalisation de l’expérience numérique de cette vitrine de son savoir-faire. En optimisant intelligemment son intensité d’usage.
Le Building-as-a-Service comme avenir de l’immobilier tertiaire
Dans le contexte post-Covid, les entreprises sont plus que jamais demandeuses de flexibilité dans leur usages immobiliers, et les investisseurs doivent s’habituer à cette donne. Les « paquebots » des années 2010 développant plusieurs dizaines de milliers de m2 pour un monolocataire « prime » sur un bail longue durée doivent céder la place à des immeubles plus adaptatifs. Des immeubles capables d’offrir des surfaces plus petites mais avec un haut niveau de service pour se différencier auprès des collaborateurs et incarner la marque employeur des locataires. Ceci est rendu possible par la mutualisation, des services et des m2, et la mise en place d’un modèle économique Building-as-a-Service : je paye pour ce que j’utilise, le loyer de ces espaces mutualisés ne figure pas dans les engagements financiers de l’entreprise. Mais pour qu’un tel modèle économique soit viable, il faut que les espaces soient utilisés, intensément utilisés.
Une expérience inspirée du TGV
La responsabilité des directions immobilières passe par une maîtrise des coûts locatifs sans dégrader la satisfaction des collaborateurs. De nombreuses évolutions récentes ont montré que cela passe par un accompagnement au changement : flex office et fin du bureau attribué, densification des bureaux, aménagement varié (activity-based), recours plus fréquent au déménagements inter-étages,… … autant de changements d’habitudes qui se préparent en amont, mais doivent aussi s’accompagner en aval. Il ne s’agit plus de dire que les choses vont bien se passer, il faut apporter aux collaborateurs la preuve du discours, mettre en évidence le gain qu’ils en retirent. Leur fournir une expérience nouvelle et qui leur plaise.
Chaque collaboratrice, chaque collaborateur a ses préférences en matière d’ambiance et de confort des lieux : plus chaud ou plus frais, plus animé ou plus calme. Or, c’est une réalité, certaines zones d’un immeuble seront toujours plus chaudes que d’autres, certaines plus animées que d’autres. Nous avons donc déployé des capteurs d’ambiance dans les différentes zones des étages du locataire, puis nous avons installé face aux ascenseurs un écran pour fournir cette information en temps réel : cela permet aux collaborateurs de choisir où s’installer en arrivant. Comme les ambiances « zap » et « zen » des TGV que l’on peut choisir en réservant son billet, mais cette fois-ci à la dernière minute.
L’autre défi d’une entreprise ferroviaire, c’est que les voitures du train soient toutes remplies, au maximum de leur capacité sécuritaire, sans dégrader le service perçu par les voyageurs. L’analogie avec le train a souvent été traitée par les aménageurs sous l’angle du nombre de positions de travail : 0,8 ou 0,7 voire 0,6 postes de travail par collaborateur. Cette vision mobilière, statique du travail, fait l’impasse sur la vie d’une entreprise dans les étages : on peut être assis ou debout, statique ou en mouvement, en réunion ou à la cafétéria d’étage, en train de discuter avec son n+1 dans un couloir,… L’expérience d’un lieu de travail n’est pas une expérience mobilière, mais une expérience immobilière, une expérience où les m2 au sol doivent être utilisés intensément pour démontrer leur pertinence.
Accompagner la direction immobilière dans la programmation des m2
Après plusieurs échanges avec notre réseau d’industriels du bâtiment, nous avons retenu la solution de Terabee pour mesurer le nombre de personnes effectivement présentes dans les différentes zones de chaque étage. Qu’ils soient assis ou debout, peu importe, les collaborateurs ont-ils l’usage de ces zones ?
La solution de Terabee nous a en particulier plu pour sa technologie, qui compte mais ne voit pas les personnes, donc respecte intrinsèquement leur anonymat. Et pour la possibilité d’avoir accès aux données temps réel à travers des interfaces API, donc une solution interopérable avec celle que nous voulions construire.
Aujourd’hui, le preneur dispose d’un outil qui lui indique les zones les plus denses, les zones les moins denses, et peut donc le guider sur la déprogrammation et le rééquilibrage entre les différentes typologies d’espaces, au profil d’une plus grande homogénéité entre les zones. Il pilote son intensité d’usage. Et peut savoir s’il est pertinent de libérer un étage, avec des économies à la clef. L’immeuble était adaptatif, nous avons créé le moyen pour la direction immobilière d’en tirer parti.