Emilie Mosnier-Thoumas est la Directrice des Ventes du développeur de co-living Compose. Dans un poste précédent, elle était en charge de la commercialisation d’actifs tertiaires auprès de grands utilisateurs. Elle a en particulier commercialisé l’immeuble Sways, à Issy-les-Moulineaux : un des bâtiments numériques les plus avancés de France, occupé par le groupe Canal+ depuis 2022.

Entretien croisé avec Olivier Sellès, responsable du programme Sways et aujourd’hui fondateur du cabinet Upstairs Stories & Stratégies.

OS : Bonjour Emilie. Quelle a été pour toi la différence entre la conception et la programmation de Sways par rapport aux autres conceptions dont tu as eu la charge ?

EMT : La vraie différence, c’est que le sujet a été pris très en amont de la conception, c’est-à-dire avant le dépôt du permis de construire. On a pu travailler de façon très sereine chacun des étages et on a commencé par travailler d’abord l’intérieur de l’immeuble : les plateaux, leur réversibilité, la capacité d’accueil, les hauteurs sous plafond, les éclairages, la qualité des emplacements des flux, avant de travailler le rez-de-chaussée, et avant de le refermer avec une enveloppe qui répond un enjeu de ville à la beauté. Partir des étages pour aller vers la ville, et non l’inverse.

OS : C’est ce qui m’a donné l’idée du nom du cabinet, Upstairs. Il faut commencer par les étages. Et sur la technique ?

EMT : Pareil. On a pris le temps de prendre le temps de la réflexion, en s’autorisant à remettre à plat tout ce qu’on avait fait jusqu’à aujourd’hui. Vraiment faire autrement que ce qu’on a eu l’habitude de faire. On a tout disséqué et on a fait un projet en mode projet en fait ! On a revu le cahier des charges habituel, on a rebattu toutes les cartes, on est parti du besoin global d’un utilisateur lambda, on est parti du parcours utilisateur pour pouvoir arriver à la réalisation de cet immeuble.

OS : C’est par exemple remettre en question les ratios habituels de salles de réunion, réinterroger l’occupation de la toiture, challenger la notion de « partie commune ». A travers des échanges avec des directeurs immobiliers de grands utilisateurs. Les prospects utilisateurs que tu accompagnais, quelle était leur impression, que disaient-ils en fin de visite ?

EMT : On leur a présenté un projet complètement clé en main, complètement conçu déjà pour eux. Chaque utilisateur a son point de vue et son organisation, mais il y a toujours un socle commun de prérequis auxquels il ne faut pas passer à-côté et qui sont très simples. L’emplacement bien sûr, mais aussi la beauté des espaces, le chaud, le froid, la lumière. Une fois qu’on respecte déjà ces ces premiers pré requis, je dirais qu’on avait déjà gagné quelque chose. Là où on faisait mouche à chaque fois en commercialisation, c’est le fait d’apporter quelque chose de complètement nouveau, effectivement, de rendre ce bâtiment complètement unique et incomparable, en leur expliquant qu’il y avait un rez-de-chaussée, une restauration collective, qui était totalement déportés, qui n’étaient plus à leur charge, qui allait avoir une meilleure qualité de l’offre parce qu’il y aura une indépendance de l’offre. On leur a aussi apporté une optimisation financière des parties communes, puisqu’on a appelé ça l’immeuble à économie positive : c’est-à-dire un bâtiment dans lequel il n’y a plus de parties communes, puisque tout mètre carré est bien employé à une activité particulière.

OS : Pour piloter le confort de l’immeuble mètre carré par mètre carré, pour optimiser l’occupation du socle de services au rez-de-chaussée et en faire un atout économique pour le locataire, il faut du numérique. Il faut un smart building. Comment est-ce que tu as pu aider les visiteurs à s’approprier le fait que c’était sans doute le bâtiment numérique le plus avancé de France ?

EMT : Pour moi, ce bâtiment numérique, on l’a fait au service de l’humain et on a gommé tous les irritants du quotidien d’un immeuble de bureaux. On a fait de la techno qui a permis de faciliter l’emploi et l’usage de l’immeuble. D’en faire un immeuble d’une facilité déconcertante. L’employé qui peut commencer une conférence en visio sur le rooftop, et aller au parking souterrain sans que la vidéo ne se coupe : on appelle ça éviter la rupture de charge, c’est de la techno, mais on ne la voit pas. C’est ça qui était vraiment intéressant : un smart building dont on ne voyait pas la techno. Ce qui m’a surpris, c’est c’est ce qui me surprend même encore aujourd’hui, c’est le fait qu’on parle de « bâtiment numérique », alors qu’on a fait un bâtiment simple et humain. En réalité, c’est ça qui me surprend toujours, c’est c’est on utilise des mots qui font peur, alors qu’en réalité, c’est fait au service de la simplicité et et je crois que c’était l’objectif qui a été atteint.

OS : Quel avantage pour toi pour commercialiser un tel immeuble auprès d’un utilisateur ?

EMT : Ce qu’on a réussi à faire avec Sways nous a permis de commercialiser très rapidement. On peut le dire maintenant, tous nos concurrents nous ont observé. Parce qu’on a communiqué sur la simplicité, sur un bâtiment beau, sur un bâtiment hyper flex, sur un bâtiment hybride qui qui coche toutes les cases. Et je pense que tous les grands utilisateurs se sont intéressés à cet immeuble, ça continue encore aujourd’hui.